عیب بزرگ وام مسکن ۱۴۰۴ چیست؟

 به گزارش پایگاه خبری تحلیلی «صبح زاگرس» افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم صورت می‌گیرد و سقف تسهیلات تعمیر (جعاله) واحد مسکونی هم برای تمام متقاضیان از ۱۶۰ میلیون تومان به ۲۸۰ میلیون افزایش پیدا می‌کند و باعث می‌شود متقاضی مجرد در شهرستانی کوچک ۵۸۰ میلیون تومان و یک زوج ساکن تهران روی هم رفته یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات خرید خانه دریافت کنند. این تازه اول راه است. سروصدا‌ها تازه خوابیده و بعد پایان تعطیلات فرصت بیشتری داریم تا شرایط جدید پرداخت وام مسکن را به دقت بررسی کنیم.افزایش سقف وام مسکن ۱۴۰۴: جزئیات و شرایط جدید
افزایش سقف وام مسکن، به ویژه در تهران، می‌تواند قدرت خرید زوج‌ها را تا حدی افزایش دهد و فرصتی مناسب برای ورود به بازار مسکن فراهم کند.امسال برای اولین بار امکان دریافت وام دوبله فراهم شده است؛ این یعنی پدر و فرزند، مادر و فرزند یا خواهر و برادر مجاز هستند با هم وام بگیرند و مانند زوج‌ها با هم برای خرید خانه اقدام کنند. با دریافت وام به صورت دوبله، مجموع مبلغ وام دریافتی افزایش می‌یابد. تا قدرت خرید متقاضیان برای تهیه مسکن مورد نظر بهبود گیدا کند. همچنین بازپرداخت اقساط وام بین دو نفر تقسیم می‌شود، که میزان فشار مالی را کاهش خواهد داد.
وام مسکن ۱۴۰۴، در مصوبه جدید برای متقاضیان ساکن تهران از ۴۰۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، مبلغ وام مسکن، معادل ۴۰۰ میلیون خواهد بود و در شهر‌های کوچک به هر نفر ۳۰۰ میلیون وام پرداخت می‌شود. زوج‌های ساکن این شهرها، مثل تهرانی‌ها می‌توانند مبلغ وام رو تجمیع کنند. تسهیلات جعاله تنها به یک پلاک ثبتی تعلق می‌گیرد؛ به همین دلیل چه زوج باشید یا مجرد، ۲۸۰ میلیون تومان دیگر به رقم وام شما افزوده خواهد شد.
سقف وام مسکن ۱۴۰۴، به شکلی سخاوتمندانه تا ۵۰۰ میلیون تومان برای هر نفر تعیین شده است. این یعنی یک زوج ساکن تهران می‌توانند دو فقره وام بگیرند و با اضافه کردن ۲۸۰ میلیون تسهیلات جعاله که به هر پلاک ثبتی تعلق می‌گیرد، روی هم رفته با یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون وارد بازار مسکن شوند. البته هنوز چند نقطه ضعف بزرگ در کل داستان دیده می‌شود.
نقاط ضعف وام مسکن ۱۴۰۴: تورم، سود بالا و پیچیدگی فرآیند
تورم موجود در بازار مسکن، اثر افزایش سقف وام را تا حدی خنثی می‌کند. این مسئله وقتی نمود پیدا می‌کند که افزایش قیمت مسکن از افزایش سقف وام پیشی بگیرد. از این طرف نگرانی‌های مربوط به مباحث اقتصاد کلان مطرح است. مثلا افزایش تقاضا برای مسکن، بدون افزایش عرضه کافی، به افزایش بیشتر قیمت‌ها منجر خواهد شد. بنابراین، لازم است سیاست‌های موازی برای افزایش عرضه مسکن در نظر گرفته شود.
وام مسکن ۱۴۰۴، در قالب وام خرید تعریف شده است. راه دریافت وام خرید مسکن از بانک و فرابورس می‌گذرد. در قدم اول باید اوراق تسهیلات مسکن بخرید تا صف دریافت وام را دور بزنید. این اوراق در فرابورس معامله می‌شوند و قیمت آنها متغیر است.
هر برگه اوراق تسهیلات، مبلغ مشخصی از وام را پوشش می‌دهد. علاوه بر آن، فرآیند خرید اوراق و دریافت وام، پیچیده به نظر می‌رسد و امکان دارد حوصله متقاضیان را سر ببرد. هزینه خرید اوراق، قدرت خرید متقاضیان را کاهش می‌دهد و ممکن است آنها را از خرید مسکن مورد نظر منصرف کند. در بهترین حالت این کار باعث می‌شود تقریبا ۲۰ تا ۲۵ درصد از رقم وام همان ابتدای کار دود شود و به هوا برود.
 
بیشتر بدانید | فرآیند دریافت وام مسکن شامل مراحل متعددی است که هر کدام می‌توانند زمان زیادی را به خود اختصاص دهند. خرید اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس نیز به خودی‌خود فرآیندی پیچیده است و هزینه‌های اضافی به متقاضیان تحمیل می‌کند
یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف، نرخ سود بالای وام مسکن است. با وجود افزایش سقف وام، اقساط ماهانه به دلیل نرخ سود بالا، فشار زیادی را بر متقاضیان وارد می‌کند. با توجه به وضعیت اقتصادی و درآمد متوسط جامعه، توان بازپرداخت اقساط وام مسکن با مبالغ بالا، برای بسیاری از افراد دشوار است.
سود وام مسکن حدودا ۲۰ درصد محاسبه شده است. شاید در قیاس با تورم ناچیز به نظر برسد، اما به هر حال رقم اقساط بالاست. برای جبران این نقطع ضعف، زمان بازپرداخت وام مسکن را طولانی در نظر گرفته‌اند. طوری که یک زوج بین ۱۲ تا ۱۷ سال محکوم به پرداخت اقساط وام مسکن خواهد بود. 
شرایط دریافت وام مسکن، به ویژه برای زوج‌های جوان و افراد با درآمد متوسط، همچنان دشوار است. به شکلی که مبلغ اقساط ماهانه وام ۵۰۰ میلیون تومانی با سود ۲۲ درصد و مدت بازپرداخت ۱۴۴ ماه، تقریبا ۱۲ میلیون تومان محاسبه می‌شود. اگر زوجی همزمان برای دریافت وام و تسهیلات جعاله اقدام کنند، بابت پرداخت اقساط ماهیانه ممکن است فشار زیادی را متحمل شوند.
وام مسکن ۱۴۰۴ به خانه‌دار شدن کمک می‌کند؟
هرچیزی تا الان گفتیم، جزو شرایط وام مسکن به حساب می‌آید و طبیعی به نظر می‌رسد، اما نقطه ضعف بزرگ وام خرید مسکن همچنان به قوت خود باقی است؛ با توجه به اینکه الان در تهران متوسط قیمت هر مترمربع خانه، به ۱۱۷ میلیون تومان رسیده، با یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون وام مسکن شما نهایتا قادر هستید ۱۰، ۱۱ متر مسکن بخرید و باقی پول را باید از جیب بپرازید. تقریا چیزی در حدود هشت میلیارد تومان!
فاصله زیاد قیمت مسکن و مبلغ وام چالش بزرگی محسوب می‌شود؛ با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران، مبلغ وام مسکن حتی با افزایش سقف آن، بخش بسیار کوچکی از هزینه خرید مسکن را پوشش خواهد داد و باعث می‌شود این نشریه بدبینانه که می‌گوید وام‌های مسکن به تنهایی نمی‌توانند راه حل موثری برای خانه‌دار شدن افراد با درآمد متوسط باشند را جدی بگیریم.
قطعا با افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید وام نیز آب می‌رود و افراد مجبور به پرداخت مبالغ بیشتری از جیب خود می‌شوند، اما نباید تنها نیمه خالی لیوان را دید. وام مسکن در شهرستان‌ها به نسبت تهران عدد کوچکتری است، اما هرچقدر از پایتخت دور شویم، قیمت خانه پایین‌تر می‌آید. این تفاوت قیمت، تاثیر وام‌های مسکن را در این مناطق افزایش می‌دهد.
در بعضی از شهر‌های کوچک، دوتا وام ۳۰۰ میلیونی و ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات جعاله قادر است بخش قابل توجهی از هزینه خرید یک خانه را برای زوج‌ها پوشش دهد.

انتهای خبر/